El mercado de alquileres en Lima ha mostrado un ligero respiro en agosto de 2023, con una baja de 0.3% en los precios, situándose en un promedio de S/ 3,198 por un departamento de tres habitaciones y 100 m². Esta disminución, aunque modesta, contrasta con la tendencia de aumento que había predominado durante los meses anteriores, ofreciendo un alivio a los arrendatarios.
Distritos con precios de alquiler más altos y más bajos
No obstante, este retroceso no fue homogéneo en toda la capital peruana. Mientras que algunos distritos mantuvieron precios elevados o incluso incrementaron sus rentas, otros mostraron descensos que alivian el gasto mensual de los inquilinos. Según un reporte de Urbania, San Isidro, en su zona financiera, se consolidó como el área más costosa, con un alquiler que alcanza los S/ 4,458 mensuales. En contraste, Los Olivos Norte se posiciona como la zona más accesible, con un alquiler medio de apenas S/ 1,331.
Este escenario refleja la marcada segmentación del mercado limeño, donde la ubicación y el nivel socioeconómico son determinantes. Distritos como Miraflores, Barranco y partes de Surco también reportaron precios elevados, todos por encima de S/ 3,500. Por otro lado, zonas de Lima Norte y el Callao presentan opciones más económicas, siendo atractivas para quienes buscan reducir sus gastos sin alejarse demasiado de la capital.
A continuación, se detallan los distritos donde se registró la caída en los precios de alquiler durante el último mes:
- Lince: -1.7%
- Magdalena del Mar: -3.6%
- Cercado de Lima: -0.7%
- San Miguel: -0.3%
- Pueblo Libre: -2.0%
- Chorrillos: -2.6%
- Los Olivos: -5.5%
Variaciones interanuales: ¿dónde subieron más?
A pesar de la ligera baja en agosto, los alquileres han mostrado un aumento significativo en el acumulado de los últimos 12 meses. Todos los distritos reportaron incrementos anuales, siendo Magdalena del Mar el que encabeza la lista con un sorprendente 12.9%. Le siguen Los Olivos con 12.0% y Jesús María con 10.3%, lo que indica que la presión de la demanda se mantiene fuerte en sectores medios y emergentes.
En contraste, distritos tradicionales de alto costo como San Isidro y Miraflores también experimentaron aumentos, aunque en proporciones más moderadas, alrededor de 6% a 7%. Esto sugiere que los mayores ajustes se están produciendo en áreas donde aún hay oportunidades de crecimiento en el parque inmobiliario.
El contraste con la venta de inmuebles
Mientras los alquileres muestran dinamismo, los precios de venta de departamentos se mantienen más estables. El valor promedio en Lima se sitúa en S/ 6,820 por m², lo que representa un aumento de apenas 1.1% en 2023. Este comportamiento está incluso por debajo de la inflación, lo que en términos reales implica una leve caída de 0.6%.
Un dato interesante es que los departamentos pequeños, de dos habitaciones y 60 m², son los que más han aumentado de precio en el año, alcanzando un promedio de S/ 424,000. Por su parte, las unidades de tres habitaciones y 100 m² se encuentran en S/ 656,000.
Rentabilidad para los inversionistas
La relación entre alquiler y precio de venta también ofrece señales atractivas para los inversionistas. El retorno bruto anual se calcula en 5.26%, lo que implica que un propietario necesitaría 19 años de renta para recuperar su inversión, un plazo que ha disminuido respecto al año anterior. Lince, especialmente su zona comercial, se destaca como una de las áreas con mejor potencial de rentabilidad, atrayendo a quienes buscan ingresos pasivos a través de la compra de inmuebles.
En distritos como Cercado de Lima o Surquillo, el rendimiento supera el 6%, posicionándose como oportunidades de inversión frente a zonas más consolidadas donde la rentabilidad apenas ronda el 4%.
